专家观点|汪毅:Covid-19影响下的美国房贷市场状况

黑骑士(Black Knight)房贷分析公司数据科学家 汪毅 2020-09-03

现在其实在美国房贷市场的情况比较好,房贷市场看起来还不错,是因为经济重启,再加上像FICO和许多信贷机构和征信机构在疫情期间采取了一些特殊措施,这些坏账违约的账户,在疫情期间不上征信报告,对于美国的房贷市场也是挺有帮助的。

房价变化趋势

    首先,从图一可以看到美国房价从到2020年初到现在(8月份之前)一直往上冲,一个主要的背景就是低利率和经济重启。

图1  美国房价指数(数据来源 S&P Dow Jones Indices LLC)

    然后再看各都市区的房价,也一直都是往上涨,由于在4月份市场观望和等待颁布相关疫情救助计划,房价有一定的回落。国会批准那些救助计划之后,房价很快就反弹了。

图2 美国各都市区的房价

房贷利率

    用30年的政府担保和Jumbo Loan(大额超额贷款)的利率,可以看到它都是在处于一直在下滑,除了受疫情影响,在3月份有一个跳升(Jump)之外一直下滑,最近稍微有一点点回升,平均房贷利率现在大概在3%以下。

图3    疫情期间美国房贷利率(30年Confirming and Jumbo Loan)

 房贷的二次贷款

    疫情期间低利率促使了美国新增大量新房的二次贷款,在图4中能够看到用红线画的区间,可以看到2020年3月、4月、5月、6月大量的房贷新增,灰色的跟橙色的代表的是叫二次贷款,由于低利率,现有的房主的选择二次贷款。黄线,可以看到是30年的政府担保房贷固定利率的利息利率,呈现都一直向下的趋势,所以低利率政策促使了房价上涨,同时大量的房贷的增加,对于银行带来很多利好。图4中可以看到对从二次贷款的比例是最大的,二次贷款比例超过60%。

图 4  疫情期间低利率促使美国新增大量新房和二次贷款

疫情期间放贷机构收紧审贷要求,更利于优质贷款人

    在疫情期间金融机构收紧了房贷审批条件,例如拒绝放贷给低FICO分人群,提高次贷人群的房贷利率和验证收入,并倾向于放贷给优质的贷款人。我们这里就可以看到,红线是这个叫做Debt-to-Income(DTI),就是每月的负债收入比,收紧很多,从去年底最高的平均35%调整到现在平均30%左右。然后下面各个颜色代表的是FICO分数的人群分布,蓝色表示FICO分数小于659的人群,橙色表示FICO评分在660到699之间的人群,褐色表示700-739的人群,最下面两个人群属于次贷人群,2020年3月份疫情以来,金融机构极大地收窄了这部分人群房贷批准的范围,特别是蓝色表示的人群,基本上很多贷款机构就不放贷给这些人了。黄色这部分就是FICO Score在740分以上的,它急剧增加,大量增加的房贷就放贷给这些优质人群。

                 图 5 疫情期间消费者的FICO评分和负债收入比变化

房贷申请成交比迅速回升

   房贷申请成交比是指分母是房贷申请量,分子是实际房贷金额。美国的疫情大概是在2月中开始,疫情刚出来房贷审批还没有收紧。但是到了三月,各金融机构收紧审贷要求,实际房贷放款额度迅速下滑。可以看到,三月房贷申请成交比受疫情影响急剧下滑,之后这个比率迅速回升。特别是二次贷款人群,也就是说批准了很多成交额,趋势在不断地放大。

图6 经过3月断崖式下跌后,房贷申请成交比迅速回升

房贷的违约率分析

    从图7可以看出,最下面这条线就是横的这条灰色的线,美国房贷市场的历史违约率大概是3.2%左右。然后绿色那条是2000年到2005年平均违约率,包括了30天、60天和90天违约率。蓝色表示现在的累计的违约率,6月有所下降但总体依然维持在7.6%,最高的时候是在5月份7.8%。图8是历史每月的违约率情况,从4月开始急剧攀升。

2020年6月美国新增房贷违约率首次下滑,但整体累计违约率依然从年初的最低3.2% 攀升至7.6%

图7  房贷违约率的比较和分析

图8  总体的违约率

    图9我们可以分别看到30天、60天、90天房贷违约率。4月份的时候救助计划出来以后,浅绿色30天违约率在4月份之后就开始下降了,说明新增首次贷款违约人数在减少。然后蓝色60天违约率在5月份也开始下滑了,说明新增严重违约人数也在下滑。然后黄色90天违约率还在急剧的攀升,说明在4月受疫情影响的已经违约的人群经济情况没有改善,而这部分人群正是导致金融机构坏账上升的主要人群。90天违约率人数有187万,是2011年以来最高的。总体而言,虽然新增房贷违约率降低到疫情之前的水平,但是累计存量坏账部分还在不断增加。所以还有待观察后面的疫情的状况。由于低利率和政府疫情经济援助,美国新增30天房贷违约数自4月以来持续下降至疫情前水平

图9 不同情况下的违约率

灾害事件下的房贷违约率预测

   房贷数据分析公司Black Knight通过把历史上自然灾害的违约率的走势,跟现在COVID-19比较,发现一般在灾害事件发生的第三或四个月,房贷违约率会达到一个峰值。 疫情下的房贷违约率与历次自然灾害房贷违约率走势相似, 违约事件在灾害事件发生后第3,4个月达到峰值。

图 10 不同灾害事件下违约率的变化情况

    如图10所示,假设灾害事件发生在0时刻,然后90天违约率在灾害事件发生后的三个月内不断攀升。灰色曲线表示2017年的哈维(Harvey)台风,浅蓝色表示爱马(Irma)台风,美国房贷违约率在第三,四个月它达到峰值了,之后开始下滑。我们将持续观察COVID19会不会在未来遵循同样的走势。

    在6月份90天违约率达到一个峰值7.8%。然后按照模型预测可能需要14~18个月会恢复到疫情前的正常水平,大概可能会到2022年。

下面再谈一下另一个重点 Forbearance account(房贷延迟支付账户),在三月,国会和征信公司,FICO,金融机构达成共识,对于受疫情影响不能按时还房贷人群,提出允许房贷延迟支付120天,延迟支付记录上报征信公司按照特殊符号处理并不影响信用分数的救助措施。 美国截止到7月21号为止,美国累计有570万借款人是因为新冠延迟支付房贷。在疫情高峰的四、五、六这三个月大概有160万人退出延迟支付账户计划。这160万人可能因为拿到救助金或者重新找到工作又复工了,于是就退出了计划。

   现在延迟支付账户还有410万人,大概占总的未付清的房贷总额的7.8%,新增延迟支付账户在放缓。

  • 截至7.21,美国累计有5.7million 借款人因为新冠暂停支付房贷,疫情期间有1.6 million 人退出房贷暂停支付计划,现存暂停支付账户 为4.1million,占全部未付清房贷总数的7.8%

图 11  参与延迟付款(Forbearance计划)的消费者人数变化

    新增延迟支付账户从最高峰的4月一周150万人降低到现在每周维持在8万左右。说明疫情对美国老百姓的经济负面影响已经在不断减缓。

图12  新增暂停付款的账户变化情况

  结语和展望

        采取低利率以及其他疫情救济措施,增加了人们购置新房的支付能力,也促使房价持续走高。 与去年同期相比,平均房价虽然增加$12,000, 但人们却拥有比去年多$32,000的购房预算 。

注:本文来自全联并购公会信用管理专委会2020年8月14日举办“疫情对个人征信体系的冲击与应对”闭门研讨会汪毅老师的发言,经本人确认。

欢迎转载,请注明“全联并购公会信用管理专委会”

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